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2023-03-09点击量：892
本文摘要：没产权证不会影响出租合约法律效应吗？没产权证不会影响出租合约法律效应吗？【案例要旨】 本案为一起房屋租赁合同纠纷，其争议焦点在于1、出租房并未及时获得房屋产权证以及消防竣工验收合格证否影响出租合约的效力;2、无法全面、及时地遵守房屋租赁合约的责任承担问题。【案情概述】 原告(反诉被告)建设公司诉称：1998年8月25日，建设公司与子木公司签定了“房屋租赁协议书”，誓约，建设公司(甲方)租赁莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。
自1998年9月1日止1999年3月31日起至，子木公司(乙方)可以入驻现场展开局部改建和精装修，展开设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算出来租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各缴纳一次，每次预付金额为113.5万元，如无法如期缴纳租金，欠薪期内每日附加费不出交租金万分之五的滞纳金;出租期间, 甲、乙双方皆无法无故中止本协议。如确实适当解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金支付守约方。协议签定后，建设公司全面遵守了协议，如期将房屋交付给子木公司，子木公司翻新后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。
但子木公司仅有在1998年9月8日向建设公司缴纳了定金50万元，租金至今未付，己欠薪租金794.5万元。建设公司明确提出以下诉讼请求: 1、判令中止建设公司与子木公司于1998年8月25日签定的《房屋租赁协议书》，子木公司将其租用并已翻新的房屋使用权归还给建设公司。2、判令子木公司保险费建设公司租金人民币794.5万元。
3、判令子木公司保险费建设公司滞纳金人民币1966387元 (滞纳金暂计至2002年2月1日，自逾期之日起至实际保险费之日起至)。4、判令子木公司保险费建设公司违约金人民币454万元。5、判令子木公司分担本案诉讼费。
被告(反诉原告)子木公司坚称：建设公司并未及时获得房屋产权证，同时无法及时获取消防竣工验收合格证，从而造成《房屋租赁协议书》违宪，不应由建设公司分担全部责任。建设公司没按照合约誓约获取适当的法律文件，一并成立的“子木酒楼有限责任公司”无法取得工商行政管理部门的核准，无法营业，试营业亦无法展开。建设公司的不作为早已包含债权人和对子木公司权利的侵害。
子木公司没缴纳租金是在建设公司违背合约誓约的情况下，依照法律和双方誓约，长时间确保自身合法权益的不道德。同时，子木公司明确提出如下反诉催促： 1、催促人民法院证实建设公司与子木公司之间签定的《房屋租赁协议书》违宪。2、催促人民法院上诉建设公司的诉讼请求。
3、催促人民法院判令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17 404 972.11元 (实际投放6 204 972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。4、催促人民法院判令由建设公司开销本案诉讼费。【审判结论】 一审法院指出，原告建设公司与被告子木公司所签定的《房屋租赁协议书》是双方的现实意思回应，不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效地。
建设公司并未及时获得房屋产权证，但是产权明晰，并无争议，因此无法必要造成《房屋租赁协议书》违宪，但是对于该合约的遵守产生一定影响;建设公司应该分担适当的责任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日起至的期间内展开设备调试和试营业，办理涉及的公司注册手续，子木公司在此期间内应知悉建设公司并未获得出租物的产权证，但是在两年的诉讼期间内并未主张权利，视作退出适当的胜诉权。其次，由于双方签定出租合约是在《中华人民共和国消防法》实行之前，因此建设公司并未及时获得消防竣工验收合格证也不造成《房屋租赁协议书》当然违宪。
原被告双方对《房屋租赁协议书》的遵守不道德，都不存在有所不同程度的瑕疵，都应该分担一定的违约责任。依照消防管理的涉及规定，消防竣工验收可以展开整体竣工验收，也可以展开局部竣工验收。子木公司接管出租的房屋后，对出租物展开了局部改建和精装修，依据适当的规定，也应该展开消防申报并经消防竣工验收合格才能展开月营业。
但子木公司没获取其早已遵守此义务的证据材料。因此，子木公司指出建设公司无法及时获取消防竣工验收合格证，从而造成《房屋租赁协议书》违宪，并由建设公司分担全部责任的理由无法正式成立。子木公司作为打算专门从事餐饮业的承租方，应该比出租方尽更加多的义务理解专门从事餐饮业的特殊要求和尤其程序，本案的事实解释，关于出租物的消防竣工验收问题，子木公司的罪过是主要的，但建设公司作为出租方，也要分担一定的责任。
此外，子木公司作为出租物的承租方，其告诉或者应该告诉出租物的产权证或者消防安全竣工验收合格证无法及时获得，建设公司有债权人不道德而给其导致损失时，子木公司应该及时采行必要措施避免损失的不断扩大。子木公司在办理公司注册的过程中，就应该知悉上述事实，但是子木公司没获取证据证明其采行了适当的补救措施。依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自1999年4月1日起的房屋租金，但是没获取其自2000年4月1日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只反对建设公司向本院控告之日起前一年至今的租金及适当的滞纳金。对于子木公司对出租物展开的装饰翻新，经评估，装饰翻新工程的价格在2002年4月15日的市场价格为351.28万元。
《房屋租赁协议书》誓约，出租届满或其他原因中止本协议时，除乙方购买的家具、电器以外其他设施及设备不应原始、使用权接管给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对出租物的装饰翻新工程，酌定为建设公司应该保险费子木公司100万元补偿。
一审法院裁决： 1、中止建设公司与子木公司签定的《房屋租赁协议书》; 2、子木公司将其租用并早已翻新的房屋于本裁决生效后三十日内凌空并接管给建设公司; 3、子木公司于本裁决生效后十日内保险费建设公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分(其中五十万元早已继续执行)及滞纳金(以欠薪租金为基数,按照欠薪日期每日万分之五分别计算出来至实际保险费之日); 4、建设公司于本裁决生效后十日内保险费子木公司房屋翻新补偿一百万元; 5、上诉建设公司的其他诉讼请求; 6、上诉子木公司的其他反诉催促。子木公司上告一审判决驳回裁决，二审法院驳回上诉，维持原判。【评析意见】 本案的审理，在处置房屋产权证、消防竣工验收合格证否影响房屋租赁合约的案例方面，具备糅合意义。
(一)出租方没房屋产权证，否影响房屋租赁合约的效力。按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用于，由承租人向出租人缴纳租金的不道德。
《城市房屋权属注册管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法享有房屋所有权并对房屋行使占据、用于、收益和处分权利的唯一合法凭证。在很多案例中，房屋出租方没产权证，明确的原因很多，非常一部分是土地出让金早已缴纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证无法及时印发，但是房屋的产权明晰，没争议。《合同法》对于合约违宪规定的较为严苛，融合《合同法》提倡的精神和市场经济的拒绝，对于房屋出租方没产权证的房屋租赁合约，不应确认为违宪合约。
但是对于违章建筑的租赁等情况，应该另论。(二)消防竣工验收合格证对房屋租赁合约效力的影响。经营性商业用房的消防设施否完备，否有根本性火灾隐患等，牵涉到到公共安全和社会利益，消防竣工验收问题与租赁房屋能否月投入使用必要涉及，因此，经营性商业用房的消防牵涉到房屋租赁合约的效力和遵守问题。《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日月实行。
该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准展开消防设计的建筑工程完工时，必需经公安消防机构展开消防竣工验收;予以竣工验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众挤满的场所，在用于或者开业前，应该向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可用于或者开业。上述规定，应该是法律的强制性规定。
如果房屋租赁合约的内容违背了上述规定，应该确认合约的适当内容为违宪。联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部完工后展开整体竣工验收，如果上述整体建筑的完工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋展开租赁时，可以展开局部竣工验收。
依照消防管理的涉及规定，消防竣工验收可以展开整体竣工验收，也可以展开局部竣工验收，但局部竣工验收必需不具备适当的附加条件。(如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施早已不具备等)。另外，如果对出租物展开了局部改建和精装修，依据适当的规定，也应该展开消防申报并经消防竣工验收合格才能展开月营业用于。因此，出租物的消防竣工验收，有时是出租双方的联合义务。
在“消防法”实行之后，对出租合约内容的效力问题，应该考虑到出租房屋的消防竣工验收问题。本案中必须解释的问题 (一)有效地的房屋租赁合约正处于非法遵守状态时双方责任的分担问题。
由于本案中房屋租赁合约在再行，《消防法》实行在后，因此一审法院确认房屋租赁合约有效地，但是因为消防竣工验收问题，承租方所开设酒楼的营业执照无法办理，并因私自营业被惩处，出租合约正处于非法遵守状态。本案中租赁房屋所在的整栋建筑物必须完工后展开整体竣工验收，但是早已不具备了展开局部竣工验收的附加条件，承租方租用的房屋又展开了局部改建和翻新，所以一审法院指出必须展开局部竣工验收，同时也不具备了局部竣工验收的条件，所以承租方应该分担没获得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应该根据双方在履行合同过程中的过错责任程度确认各自应该开销的份额。
对于实际损失，应该留意确认损失的范围。依据合同法的规定，合约当事人有义务采取措施避免损失的不断扩大。没采行补救措施，视而不见损失不断扩大的部分不不应反对。(二)本案中子木公司否拥有不交付给房屋租金的抗辩权的问题。
子木公司指出，建设公司并未及时获得房屋产权证、消防竣工验收合格证，一并成立的“子木酒楼有限责任公司”无法取得工商行政管理部门的核准，无法营业，试营业亦无法展开。建设公司的不作为早已包含债权人，子木公司没缴纳租金是在建设公司违背合约誓约的情况下，依照法律和双方誓约，长时间确保自身合法权益的不道德。
依照出租协议的誓约，建设公司要获取适当的法律文件。但是，子木公司对出租房屋展开改建和翻新，应该展开消防竣工验收，从而可以获得展开营业注册所必须的出租房屋的消防竣工验收合格证，因此，子木公司指出酒楼无法获得营业执照的责任应该全部由建设公司分担并且可以不交付给租金的申辩无法正式成立。
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